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Ce article a pour objectif de définir certaines notions et certains processus propres au domaine immobilier en Côte d’Ivoire. Le domaine privé de l’Etat Les terres ivoiriennes sont réparties en deux (2) grandes catégories : celles appartenant à l’Etat et celles appartenant aux particuliers. Les terres appartenant à l’Etat (du domaine de l’Etat) sont à leur tour subdivisées en deux grandes parties : le domaine public de l’Etat et le domaine privé de l’Eta-t. Font partie du domaine privé de l’Etat, les immeubles bâtis ou non bâtis appartenant à l’Etat et qui ne sont pas affectés à l’usage du public. Il s’agit notamment des bâtiments administratifs et des terrains destinés au lotissement, sans oublier les terrains en zone rurale. On distingue deux types de domaines privés de l’Etat : Le domaine privé de l’Etat dans les zones rurales géré par le Ministère de l’Agriculture et des Ressources Animales et le domaine privé de l’Etat dans les zones urbaines géré par le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Le régime foncier Le régime foncier est l’ensemble des dispositions juridiques
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organisant le statut des terres. Il donne à l’Etat comme aux particuliers le moyen de prouver l’existence de leur droit respectif, de les transmettre et de les conserver. Le transfert étant l’acte par lequel l’autorité administrative qui a attribué un terrain domanial consent à autoriser l’attributaire initial à transférer ses droits sur ce terrain à une tierce personne. En Côte d’Ivoire, tous les transferts, concernant une parcelle du domaine privé de l’Etat dans les zones urbaines, exige un acte notarié. Pour le cas du domaine privé de l’Etat situé dans les zones rurales, l’intervention du notaire n’est pas une exigence sauf si le terrain détient des droits réels (confère loi 71-74 du 16 Février 1971, articles 5 et 7). Modalité de cession de terrain dans les zones urbaines L’Etat peut céder des terrains à des particuliers sous différentes formes. La procédure d’appropriation est instruite par le Service du Domaine Urbain selon trois phases successives : La Lettre d’Attribution ou permis d’habiter, L’Arrêté de Concession Provisoire, Le Certificat de Propriété Foncière. Procédure de lotissement Les terrains non lotis relève du domaine villageois. Après une procédure de lotissement, ces terrains entrent dans le domaine privé de l’Etat. Le lotissement est obligatoirement effectué par un géomètre agréé par une cour d’appel, ou accepté par celui-ci et suit la procédure définie ci-dessous : Demande préalable d’Arrêté de Concession par le village ou le propriétaire concerné adressée à Monsieur le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme, Paiement d’une « dotation » au village ou au propriétaire terrien (somme versée par le géomètre comme un prêt qui lui sera ensuite remboursé en nature par des lots après le lotissement), Toutes les conventions établies entre le géomètre et les propriétaires terriens doivent être faites par acte notarié (confère loi 71-74 du 16 Février 1971, articles 5 et 7). Délimitation de la parcelle à lotir. Le géomètre fait le pourtour du terrain pour déterminer la superficie exacte et obtenir un plan appelé polygonale. Délivrance d’une Attestation Coutumière de Propriété au propriétaire de la parcelle par le chef du village. Début de la procédure de l’enquête de commodo et incommodo. Etat des lieux du site pour déterminer les zones constructibles ou non ; cela fait également l’objet d’un plan. Etablissement d’un Plan de Masse pour déterminer les parcelles du lotissement (découpage en mètre carrés des lots à la convenance des propriétaires 500, 600 ou 1000 m²). S’agissant des zones résidentielles, la superficie minimum imposée par l’Etat est de mille (1000) mètres carrés. Demande d’avis favorable par le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme au Maire de la localité où s’effectue le lotissement. Visite des lieux par le Service de la Cartographie du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme sur instruction de Monsieur le Directeur de l’Urbanisme dudit Ministère. Approbation du lotissement par Monsieur le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme matérialisée par la signature et la délivrance d’un Arrêté d’Approbation. Délivrance du Plan de Lotissement signé par le Directeur. Après cette procédure, le terrain est loti et entre dans le domaine privé de l’Etat. NB : Depuis 2004, une loi permet aux maires d’engager seuls la procédure à la requête des propriétaires terriens. L’enquête est faîte sur un (1) mois et se déroule comme suit : Annonce publique par voie de presse, Inscription de l’annonce dans le registre des oppositions de la mairie, Après un (1) mois, s’il n’y a pas d’opposition ou après règlement des litiges, suite aux oppositions, la mairie délivre au demandeur un Procès Verbal de fin d’enquête de commodo et incommodo. Procédure d’obtention d’une Lettre d’Attribution La lettre d’attribution est l’acte par lequel l’administration entend signifier à une personne physique ou morale son intention de lui concéder une parcelle de terrain de son domaine privé moyennant le versement d’un prix et l’engagement des procédures de mises en valeur. L’attribution confère à son titulaire un droit personnel qui ne peut être ni cédé, ni garanti en hypothèque. Après L’arrêté d’approbation de lotissement, le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme délivre individuellement des Lettres d’Attribution suivant la procédure définit ci-dessous : Délivrance d’une Attestation Coutumière de Propriété par le chef de village au demandeur de la parcelle, Dépôt des pièces suivantes au ministère de la construction : Original de l’Attestation Coutumière de Propriété, Photocopie de l’Arrêté d’Approbation de Lotissement, Photocopie d’un Plan de la zone, Photocopie de la Carte Nationale d’Identité du demandeur, Un état foncier, Original du Dossier Technique du lot établi par un géomètre agréé La somme de trois mille (3,000) francs CFA. Une demande écrite de la Lettre d’Attribution adressée au Ministre. Le tout est déposé au guichet unique du Ministère de la Construction de l’Urbanisme. Procédure d’obtention d’un Arrêté de Concession Provisoire (ACP) L’ACP est l’acte par lequel l’administration entend consolider le droit détenu par une personne titulaire d’une Lettre d’Attribution ou d’un Permis d’habiter relatif à une parcelle déterminée. Il est accordé moyennant le versement d’un prix (prix du terrain déterminé à partir de base d’aliénation) et sous condition de mise en valeur du terrain dans un délai fixé. L’ACP est un droit réel hypothécable, c’est un droit de surface (le titulaire est propriétaire de tout ce qui se trouve sur le terrain et non du terrain). Il donne droit à l’établissement du Titre Foncier de la parcelle mais avec l’Etat comme propriétaire ; le Titre Foncier étant le titre de propriété de la parcelle. Cet arrêté est délivré par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme pour la zone urbaine et par le Ministre de l’Agriculture et des Ressources Animales pour la zone rurale. La procédure d’obtention de l’ACP est faite en association avec les Services du Ministère de l’Economie et des Finances, notamment le Service du Cadastre dudit Ministère. Pièce à fournir : Original de la Lettre d’Attribution, Quinze (15) exemplaires originaux de l’extrait Topographique contenu dans le Dossier Technique, Photocopie de la Carte National d’Identité, Plan des lieux (Photocopie d’un extrait du plan de lotissement où est situé le terrain), Lettre de demande de l’ACP, La somme de vingt mille (20,000) franc CFA. Le tout est à déposer au guichet unique du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Après la signature de l’ACP, le propriétaire doit purger ses droits sur la parcelle, au Service de l’Enregistrement du Ministère de l’Economie et des Finances où Il doit payer une somme déterminée par les agents de ce service pour faire enregistrer son ACP. Mode de Calcul du droit de purge de l’ACP Soient DroitPacp : Le droit de purge de l’ACP, SupTerrain : La superficie du terrain, ValVénale : La valeur vénale du terrain au mètre carré dans la zone. On a : Avec, 5% : Le taux applicable choisi par le Ministère de l’Economie et des Finances. Le coût du droit de purge est à la charge du propriétaire du terrain. Exemple : Soit un terrain situé dans la commune de Yopougon quartier Résidentiel avec, Superficie : 1000 m², Valeur vénale correspondant à la commune de Yopougon quartier Résidentiel= 5000 F CFA/m². Le droit de purge DroitPac de l’ACP de ce terrain est : DroitPac = 1000 * 5000 * 0,05 DroitPac=250 000 F CFA Nouvelles mesures La loi de 2003 promulguée en 2004 donne droit au Gouverneur du District d’Abidjan de signer les Lettres d’Attribution, les Arrêtés de Concessions Provisoires (ACP). La procédure s’effectue selon les mêmes modèles et conditions que celle du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Aucun droit n’est payé au Service de l’Enregistrement après l’obtention de la Lettre d’Attribution. Procédure d’obtention d’un Certificat de Propriété Foncière (CPF) Le CPF est l’acte par lequel l’administration transfère au concessionnaire provisoire la propriété pleine et entière d’un immeuble. Il est accordé après constat de mise en valeur et le paiement du terrain. Le CPF fait sortir définitivement le terrain du patrimoine de l’Etat, le titulaire devient propriétaire à part entière. Il a été établi en remplacement de l’Arrêté de Concession Définitive, par la loi de finance du 15 mars 2002, article 36 et est uniquement délivré par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme sur toute l’étendue du territoire. Pièce à fournir : Original enregistré de l’ACP, Lettre de demande du Certificat de Propriété Foncière, Extraits Topographiques (originaux), Photocopie de la CNI (Carte Nationale d’Identité) ou des statuts s’il s’agit d’une société, Dépôt d’une somme à payer déterminé par les agents du Ministère de l’Economie et des Finances. Avec la procédure de l’Arrêté de Concession Définitive (ancienne procédure), il était impossible d’obtenir un Titre Foncier sur un terrain non-bâti. Les droits à payer étaient calculés sur la valeur expertisée du bâtiment construit et sur la valeur vénale du terrain. Avec le certificat de propriété les droits à payer à l’Etat sont uniquement calculés sur la valeur vénale de la parcelle car les constructions n’appartiennent pas à l’Etat. Mode de calcul du droit à payer pour l’obtention d’un CPF Soient DroitCpf : Le droit à payer pour l’obtention d’un CPF, SupTerrain : La superficie du terrain, ValVénale : La valeur vénale du terrain au mètre carré dans la zone. On a : Avec, 15% : Le taux applicable choisi par le Ministère de l’Economie et des Finances, 60% : Résultant de l’abattement de 40% effectué par le Ministère de l’Economie et des Finances, 15 000 F CFA : Représentant le coût du formulaire du CPF. Exemple : Soit un terrain situé dans la commune de Cocody avec, Superficie = 1 000 m² Valeur vénale correspondant à la commune de Cocody=10 000 F CFA /m². Le droit à payer pour l’obtention du CPF de ce terrain est : DroitCpf = (1000 * 10 000 * 0.15 * 0.6) + 15000 DroitCpf = 915 000 FCFA Il faut préciser qu’à chaque commune correspond une valeur vénale différente. De plus, les valeurs vénales peuvent varier dans une même commune selon l’importance et la valeur du quartier et sont contenues dans un registre particulier mis à la disposition du Ministre de la Construction et de l’Urbanisme. Le coût de l’obtention du CPF est à la charge du propriétaire et non du futur acquéreur à moins que les deux parties en décident autrement. Le Dossier Technique d’une parcelle C’est un dossier relatif aux coordonnées exactes du terrain délivré par un géomètre agréé. Un calque est dessiné par le géomètre et tiré en plusieurs exemplaires. Le coût homologué du Dossier Technique est de soixante mille (60.000) F CFA suivant décret. Le coût du dossier Technique est à la charge de l’attributaire du terrain. Certificat de Localisation Il est dressé par un géomètre agréé sur un terrain bâti ou non qui possède un ACP avant l’acte notarié de vente ou d’acquisition. Il est exigé par la loi de finance 2002 du 15 Mars 2002 en cas de vente de terrain. Lorsque le propriétaire du lot désire le vendre, il doit obligatoirement demander une localisation du bien par un géomètre. C’est un document qui contient les superficies exactes du lot et des constructions s’il y en a. Tout le contenu du lot y est mentionné avec exactitude. Le coût du certificat est à la charge du propriétaire du bien à vendre. Règlement des honoraires du Notaire La fiche de taxe est établie par le notaire qui présente au client la somme exacte à payer. Les honoraires frais et débours sont réglés par l’acquéreur. La plus value (valeur ajoutée décidée par décret en 1998) est de 3% du prix de la vente. Elle est aussi assimilée à un impôt sur le revenu et est à la charge du vendeur de la parcelle et donc du propriétaire. Elle est différente des honoraires du notaire et est reversée au service de l’enregistrement lors de l’enregistrement de l’acte. Le coût de l’enregistrement est de 10% du prix de la vente et est supporté par l’acquéreur. Actes Notariés liés à l’immobilier Ce sont : La promesse de vente, La vente sous condition suspensive, La vente ferme, L’échange d’immeubles, La dation en paiement, La location vente, Le bail d’habitation, Le bail commercial, La vente plus ouverture de crédit (avec les banques). Vente de terrain La vente d’un terrain constitue un transfert de propriété. Elle peut être réalisée si le Certificat de Localisation et l’un des documents cités ci-dessous est disponible auprès du vendeur. Ce sont: La paire Arrêté d’Approbation de Lotissement+Attestation Coutumière de Propriété. Lettre d’Attribution. Arrêté de Concession Provisoire (ACP). Certificat de Propriété Foncière (CPF). Dans le cas des documents autres que le CPF, il faut au préalable un accord entre l’acquéreur et le vendeur afin de décider à qui incombe l’obtention du Certificat de Propriété Foncière (CPF). La promesse de vente : C’est un acte notarié de vente rédigé lorsque les conditions de vente ne sont pas réunies. Aussi depuis la loi de finance du 15 mars 2002, comme condition principale de vente, le vendeur doit avoir la pleine propriété du bien vendu (Article 30 de la loi de finance du 15 mars 2002). La pleine propriété est la possession d’un Certificat de Propriété Foncière après l’obtention de l’ACP. Lorsqu’il est en possession d’un ACP, le vendeur peut exceptionnellement vendre le bien sous condition suspensive de l’obtention d’un certificat de propriété qui est un titre de propriété définitif. On appellera alors la transaction Vente sous Condition Suspensive (de l’obtention du certificat de propriété). Dans ce cas, le prix de vente est disponible (versé chez le notaire, ou même parfois remis au vendeur avec l’accord de l’acquéreur). L’obtention du certificat de propriété incombe au vendeur qui transmet par la suite à l’acquéreur. Après le solde du prix, les originaux des documents qui antérieurement au paiement du prix de la vente ont fait l’objet d’une vérification par le notaire sont conservés par ce dernier jusqu’à la mutation des papiers au nom du nouvel acquéreur. Le paiement du prix : Le paiement lors d’une transaction immobilière règlementée, se fait devant un notaire et peut se faire soit cash, soit par tempérament. Le paiement par tempérament peut être occasionné par : Le défaut d’existence d’un CPF ou d’un ACP. Dans ce cas le paiement peut être fait par tempérament jusqu’à l’obtention des différentes titres de propriétés. Le défaut de disponibilité de la totalité du prix de la vente.
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